El matemático alemán David Hilbert imaginó una vez un hotel con un número infinito de habitaciones. Incluso si todas las habitaciones estuvieran ocupadas, señaló, el hotel podría acomodar a un recién llegado, simplemente pidiéndole a cada huésped que se mudara a la habitación de al lado. Un invitado se mudaría a la habitación de un segundo invitado, liberando un lugar para el recién llegado. El segundo huésped se mudaría a la habitación de un tercer huésped, y así sucesivamente. Con un número infinito de habitaciones, la secuencia nunca terminaría.
Durante años, los promotores inmobiliarios de China operaron de manera similar. Venderían pisos mucho antes de construirlos. El dinero recaudado para estos pisos supuestamente se reservó para construirlos, al igual que cada habitación en el hotel de Hilbert supuestamente se reservó para un huésped existente. Pero los desarrolladores usarían el dinero para otros fines, como la compra de terrenos. Cuando llegara el momento de pagar la construcción, venderían más pisos sin construir y usarían ese dinero en su lugar. Así como el hotel de Hilbert acomodaba a cada huésped en la habitación de al lado, los promotores inmobiliarios de China construyeron cada piso vendido previamente con el dinero de la siguiente venta anticipada. Siempre que hubiera nuevos compradores, la secuencia podía continuar.
Desafortunadamente, los desarrolladores de China ahora se están quedando sin habitaciones. Sus ventas en los 12 meses hasta junio cayeron un 22% en comparación con los 12 meses anteriores. Las ventas anticipadas cayeron aún más rápido. Este doloroso roce con la finitud ha dejado a muchos promotores sin dinero suficiente para seguir construyendo los pisos que sus clientes ya han comprado. Los desarrolladores de China han comenzado a trabajar en más de 6 mil millones de metros cuadrados de propiedad en los últimos tres años. Han completado menos de la mitad de esa cantidad. En el pasado, los compradores de vivienda poco podían hacer con respecto a estos retrasos. Después de todo, ya habían entregado su dinero.
Pero aunque han pagado a sus desarrolladores, siguen pagando a sus bancos. En los últimos meses, compradores de viviendas enojados han amenazado con dejar de pagar sus hipotecas si los desarrolladores no reanudan el trabajo en sus pisos. Según un documento colaborativo que circula en línea, esta huelga hipotecaria se ha extendido a casi 100 ciudades y más de 320 proyectos, incluidos Dragon City, Peacock City y Phoenix City. Más de 40 de estos proyectos se encuentran en Zhengzhou, la capital de la provincia de Henan.
¿Qué tan generalizados podrían llegar a ser los boicots? Hay algunos límites para su crecimiento. Los titulares de hipotecas en huelga podrían terminar en listas negras de crédito, perjudicando su acceso a los préstamos. Y en China, señala la agencia de calificación s & p Global, la mayoría de los individuos no pueden declararse en quiebra, ya que “sus deudas nunca serán perdonadas”.
En un escenario sombrío, los préstamos hipotecarios por un valor aproximado de 2,4 billones de yuanes (350.000 millones de dólares) podrían deteriorarse, considera s & p Global. Eso equivale a aproximadamente el 1,3% de los préstamos bancarios totales, lo suficiente como para poner en peligro a algunos prestamistas más pequeños, pero no lo suficiente como para representar una amenaza sistémica para el sistema bancario.
El verdadero significado de los boicots está en otra parte. Muestran que los hogares chinos ya no creen que un piso comprado por adelantado necesariamente se entregará. Esta pérdida de fe no se limita a los manifestantes. También está apareciendo en el debilitamiento de las preventas, especialmente para los desarrolladores en dificultades. La renuencia a comprar casas nuevas representa una amenaza mayor para la economía de China que la negativa más conspicua a pagar las hipotecas existentes. Las ventas débiles reducirán aún más los ingresos de los desarrolladores, lo que se sumará a los retrasos en la construcción y profundizará la desilusión.
¿Cómo se puede romper este círculo vicioso? En Henan, dos empresas estatales (un desarrollador y un «banco malo») han establecido un fondo de ayuda para adquirir proyectos en dificultades y llevarlos a cabo hasta su finalización. Pero los gobiernos locales de China carecen del efectivo para revivir la confianza, según Andrew Batson de Gavekal Dragonomics, una firma de investigación. Él cree que un plan creíble requerirá que el gobierno central intervenga. Es comprensiblemente reacio a invertir más recursos en un sector que ya controla una parte demasiado grande de la economía. Pero el nuevo dinero invertido en proyectos estancados podría generar un doble dividendo, ayudando tanto a construir pisos sin terminar como a reconstruir la confianza en las preventas.
A más largo plazo, los desarrolladores de China necesitan un modelo comercial menos frenético. Tendrán que depender menos de vender pisos por adelantado y empezar el siguiente proyecto antes de terminar el último. En China, la demanda de vivienda es enorme. Pero no es infinito.