Los nuevos proyectos inmobiliarios están buscando ajustarse a la demanda de departamentos de tickets más bajos, afirmó Numa León, director ejecutivo de Real State Perú de la empresa que gestiona patrimonios y activos de inversión.
Se espera una recuperación en la venta de viviendas en el segundo y tercer trimestre del presente año en un contexto en el que los precios no disminuirán, afirmó Numa León, director ejecutivo de Real State Perú de Credicorp Capital Asset Management.
En la presentación del “Panorama del Mercado Inmobiliario” de la empresa del grupo Credicorp que gestiona patrimonios y activos de inversión entre renta fija, renta variable, activos reales y portafolios balanceados en la región, León dijo que en el primer trimestre del año hubo una disminución en la venta de viviendas debido, en gran parte, a la crisis política y las protestas que siguieron al golpe de Estado de Pedro Castillo en diciembre pasado.
“Se generó cierta inestabilidad y la gente postergó su decisión de compra. Pero, considerando que las tasas de los créditos hipotecarios deberían comenzar a disminuir levemente, la perspectiva de venta debe ir en línea con lo que ha sucedido en los últimos años, es decir, tender al alza durante el segundo y tercer trimestre de este año”, precisó.
Tendencia reciente
León recordó que la venta de departamentos ha tenido una tendencia saludable en los últimos años a pesar de la crisis sanitaria de la COVID-19, que se inició en marzo del 2020, y la incertidumbre política tras las elecciones presidenciales en el año 2021.
“En el 2020, con las medidas de aislamiento, se tuvo una ligera diminución de las ventas respecto al 2019. Sin embargo, desde el 2021 en adelante, ha habido una fuerte recuperación, en parte también por las unidades no vendidas en el 2020”, explicó. Respecto a las ventas mensuales en el 2022, dijo que en el segundo trimestre del año pasado hubo una desaceleración debido al fuerte incremento de las tasas de interés, el clima político y los rebrotes del virus de la COVID-19.
Sin embargo, gracias a las medidas gubernamentales para mejorar la liquidez de las familias, es decir, la liberación de los depósitos de las cuentas de Compensación por Tiempo de Servicios (CTS) y de fondos previsionales a cargo de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), el nivel de ventas se mantuvo estable en el resto del año pasado.
“Se esperaría que el crecimiento del mercado de viviendas en Lima continúe en el 2023. Con el potencial descenso de la inflación, los aumentos en las tasas de interés deberían ser más limitados. Asimismo, los nuevos proyectos inmobiliarios están buscando ajustarse a la demanda de departamentos de tickets más bajos”, indicó.
León también subrayó que el sector continúa beneficiándose del déficit habitacional, de la recuperación del mercado laboral y de subsidios como los que otorga el Fondo Mivivienda.
Precios de venta
Sobre los precios de venta de las viviendas, precisó que no van a disminuir en el segundo y tercer trimestre del presente año en un contexto en el que los costos de producción se mantienen.
“No prevemos que vayan a tener un nuevo incremento como en el 2021 y 2022, los precios están en un nivel alto, pero tampoco se estima que vayan a disminuir en este año”, reiteró. Igualmente, detalló que el precio de la vivienda se mantuvo en el primer trimestre del año en un nivel cercano a los S/6.800 el metro cuadrado en promedio en Lima Metropolitana.
Indicó que los precios por metro cuadrado tuvieron una tendencia creciente en los últimos años debido al incremento de los costos de construcción, tanto por los de las materias primas o el impacto del tipo de cambio, como por el incremento de la tasa de referencia del Banco Central de Reserva (BCR).
“Este incremento se pronunció desde mediados del 2021 dada el alza en los costos de construcción, como resultado del incremento del precio de las materias primas y del tipo de cambio”, expresó León.
En el 2022, el incremento del precio de las viviendas fue de 5,8% anual y se espera que este año los precios se mantengan estables tal como se reportó en el primer trimestre.
Ticket promedio
Si bien el precio promedio por metro cuadrado se ha incrementado en la venta de viviendas, el ticket promedio, es decir, el precio de un departamento, ha ido disminuyendo.
“Los hogares disponen de un monto para pagar una cuota determinada mes a mes de su crédito hipotecario, si sus ingresos no han mejorado en línea con el incremento de los precios, toca reducir el área de los departamentos a comprar buscando más pequeños”, explicó.
Es decir, si antes se podía comprar departamentos de 80 a 100 metros cuadrados, ahora se buscan de 60 a 80 metros, con lo cual el precio del departamento es menor. Asimismo, el porcentaje de los ingresos que se tenía destinado para pagar la cuota del crédito hipotecario se puede mantener e incluso reducir, por lo que se puede pagar con menores ingresos.
“Las familias siguen comprando departamentos en lugar de posponerlo por el alto déficit habitacional que tenemos. En Lima se incrementan los hogares en 150 mil cada año, y solo ingresan 15.000 nuevas viviendas al año. Se tiene un desalineamiento de la oferta con la demanda”, comentó León.
Es decir, a pesar del incremento en precios y en tasas de interés, las ventas se han mantenido estables porque hay una necesidad de vivienda de la población (déficit habitacional), así como la recuperación de los puestos de trabajo y el incremento de los ingresos promedio tras la pandemia.
Tasas de interés
León también previó que las tasas de interés de los créditos hipotecarios van a ir ajustándose a la baja levemente este año, pero sin llegar a las tasas que tuvimos durante el 2021, en línea con lo que haga el BCR.
Desde febrero, el ente emisor mantiene su tasa de interés de referencia sin variación en 7,75%, luego de haberla subido por 18 meses consecutivos hasta enero del presente año, y seguiría en esa línea en los próximos meses e, incluso, analistas económicos proyectan que podría empezar a bajarla.
El mismo BCR estima que la inflación se irá desacelerando hasta llegar al rango meta de 1%-3% para el cuarto trimestre del 2023, lo que sugiere que el nivel de tasas debería empezar a estabilizarse.
Cabe señalar que la tasa de interés de los créditos hipotecarios en soles tuvo una tendencia al alza desde mediados del 2021, dados los aumentos en la tasa de interés de referencia por parte del BCR para contener la inflación, mientras que la tasa en dólares tuvo el mismo comportamiento desde abril del 2022.
Así, luego de ubicarse en un máximo de 10,10% en febrero del 2023, la tendencia creciente de la tasa hipotecaria en soles se estabilizó y en abril se ubicaba en torno a 9,86%.
“Hacia finales de este año, tanto si la tasa del BCR se mantiene y va disminuyendo, la tasa de los créditos hipotecarios podría ir disminuyendo proporcionalmente. Sin embargo, a pesar del aumento en las tasas de los créditos hipotecarios, continúa el apetito por la toma de estos préstamos”, insistió León.
Alquileres
De otro lado, informó que la renta mensual promedio de alquileres en Lima ha tenido una tendencia de crecimiento acelerada desde inicios del 2021 y actualmente se ubica en máximos históricos.
“Ante la subida de precios de los departamentos, el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la incertidumbre política, las familias están postergando la decisión de comprar una vivienda. En este sentido, la demanda por alquileres ha aumentado”, dijo.
En Lima, el 30% de los hogares alquila una vivienda, departamento o casa. Y, por tipo de vivienda, de este 30% el 70% alquila un departamento.
Asimismo, hay distritos donde el alquiler de viviendas es mayor al 40% de los hogares, como el céntrico y comercial distrito de La Victoria. Según datos de Urbania, la mayor demanda por alquileres se encuentra en distritos de Lima Moderna, así como en Miraflores y San Isidro, que están cerca a centros de trabajo y tienen gran acceso a servicios.
Cabe señalar que para el sector inmobiliario ‘Lima Moderna’ está conformada por 6 distritos: Jesús María, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Lince y Surquillo.
Estos distritos están principalmente habitados por familias del sector B, B+, B- e inclusive A-, que pertenecen a la clase media emergente.
Mientras que Miraflores y San Isidro forman parte de la denominada por el sector inmobiliario ‘Lima Top’, junto a Barranco, Santiago de Surco y San Borja, sumando 5 distritos limeños.
