El crecimiento de las ventas de viviendas nuevas en Lima se explica tanto por los bonos que otorga el Estado para la vivienda de interés social (VIS), como por las tasas de interés de los créditos hipotecarios, las cuales no han bajado tan rápido como se esperaba, señala a Microfinanzas Ana Cecilia Gálvez Ballinas.
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(*) Artículo publicado en la edición 223 de la revista Microfinanzas https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M223.pdf.
Entrevista por Luis Hidalgo Suárez
La venta de viviendas de estreno en Lima Metropolitana y Callao creció 9,6% durante el primer trimestre del presente año. ¿Qué factores explican este dinamismo en un contexto en el que cae el empleo y los ingresos de los peruanos, mientras que la pobreza aumenta?
El principal factor que va a sostener el crecimiento de las ventas de viviendas, a lo largo todavía de un buen tiempo, es básicamente la demanda insatisfecha que hay en el país. Y es lo que garantiza que no exista una burbuja inmobiliaria. (Se dice que hay burbuja cuando se ve un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces ocasionado generalmente por la especulación y que, por lo general, sigue a un auge del sector).
¿Cuál es el déficit de vivienda en el país?
Según cifras de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), existe una demanda insatisfecha de viviendas de 1,8 millones, de las cuales 500 mil son familias que no tienen una vivienda (déficit cuantitativo), mientras que 1,3 millones tienen vivienda, pero precaria (déficit cualitativo), y necesitan mejorar su calidad de vida (con mejoras en su vivienda o renovándola).
¿Cuántas viviendas nuevas se necesitarían cada año para satisfacer el déficit de vivienda?
Hay que considerar que cada año se generan necesidades nuevas de vivienda ya que la población y las familias siguen creciendo. Son 190 mil familias por año aproximadamente que ingresan al mercado demandando casas para vivir.
Si se quiere cerrar la brecha habitacional que tenemos hoy y consideramos el crecimiento vegetativo de la población, se debería crecer en alrededor de 50.000 viviendas al año para satisfacer la demanda insatisfecha cuantitativa y en 140 mil viviendas al año para cerrar la demanda insatisfecha cualitativa.
¿Qué otros factores explican el dinamismo de las ventas de viviendas en Lima?
Otro factor que se debe considerar para explicar el crecimiento continuo de las ventas de viviendas nuevas es el subsidio del Estado. En Lima Metropolitana existen varias “Limas”; son 7 sectores o zonas y en una parte de ellas el crecimiento viene liderado por las ventas de viviendas de interés social (VIS) que corresponden a distritos donde hay más pobreza y necesidad, pero también donde hay subsidios del Estado. (El Fondo Mivivienda administra varios subsidios del Estado, ver recuadro).
¿Son suficientes los recursos que asigna el Estado para los subsidios habitacionales?
Si bien esos subsidios del Estado han sido de alrededor de S/325 millones al año en los últimos 3 años, fueron finalmente insuficientes y se terminaron aprobando ampliaciones de presupuesto, con lo cual los subsidios han sido del orden de los S/670 millones al año en ese período. No son suficientes para ir cerrando la demanda insatisfecha.
Contar con una política habitacional de subsidios a la vivienda de interés social es un factor muy importante para los desarrolladores inmobiliarios (empresas constructoras) porque les permite tener previsibilidad en su inversión.
¿Podría explicar esto último?
Los proyectos para construir viviendas de interés social son grandes, megaproyectos que se desarrollan en varias fases con etapas de 200 o 350 viviendas cada uno y que va a tomar 3 o 4 años el desarrollo de cada fase.
Entonces, el desarrollador inmobiliario, para adquirir un terreno muy grande que pueda albergar esa cantidad de viviendas, necesita saber que estas se las van a comprar y por eso están muy atentos a los presupuestos de bonos (subsidios) para la VIS que aprueba el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), los cuales son gestionados luego por el Fondo Mivivienda. Ese presupuesto es la base para saber qué cantidad de bonos va a haber al año en el mercado y, por lo tanto, cuántas viviendas se van a poder comprar. Otra de las variables que explica el crecimiento de las ventas de viviendas nuevas en Lima es la tasa de interés de los préstamos hipotecarios.
Tasa de interés
¿Cómo han evolucionado estas tasas de interés?
Las tasas de interés habían subido de manera importante en el 2021 y 2022 y se suponía que, en el segundo semestre del 2022, iban a comenzar a bajar, pero eso no ocurrió. Recién empezaron a bajar a partir del segundo semestre del 2023. Y eso hizo que el nivel de ventas esperado inicialmente para el 2023 no se diera.
Hoy se tienen tasas de interés más asequibles, pero tampoco han bajado como se había previsto; y, con la rebaja de la calificación de riesgo soberano del país (aun en el de grado de inversión, pero en un peldaño más bajo. Ver Microfinanzas, Edición N° 222 páginas 11-15), no será fácil que las tasas de interés para los préstamos hipotecarios sigan bajando este año.
¿En cuánto está hoy el costo del crédito hipotecario en el sistema financiero?
En el caso de las viviendas que no son de interés social, antes del aumento (que se dio en el 2021 y 2022) se manejaban tasas de interés promedio de 7%, 7,5% en créditos a 20 años, dependiendo del riesgo crediticio que tenía el cliente.
Cuando subieron las tasas estas llegaron hasta un 10,5%, 11% y comenzaron a bajar recién a mediados del 2023 a 9,5%, 9%, 8%, es decir, aun no llegan a las tasas de interés que teníamos a principios del 2021. Una rebaja como esa obviamente ayudaría al dinamismo de las ventas de viviendas, pero no vemos que ello se dé al menos en el corto plazo.
Por zonas
¿A qué se debe que Lima Moderna, Lima Top y Lima Centro concentren la más alta cantidad de viviendas nuevas vendidas en el primer trimestre de este año?
Las ventas se concentran en estas 3 zonas, primero, porque no son proyectos de viviendas que hayan nacido recién en el 2023 o 2024, son parte de un stock que se viene arrastrando desde hace tiempo.
De otro lado, en Lima Moderna y en Lima Centro se dieron una serie de beneficios en los parámetros de construcción cuando salió la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS, cuyo reglamento se publicó en septiembre del 2023) para viviendas de interés social.
¿Cuáles son esos beneficios?
Son varios. Uno es que en los distritos de esas zonas se permite construir edificios con más altura y además construir viviendas pequeñas, con lo cual uno puede poner en el mercado, en distritos ya consolidados, una vivienda asequible a las familias.
¿Qué es un distrito consolidado?
Distritos consolidados de Lima son aquellos que tienen vías de comunicación establecidas, acceso a transporte, que ya cuentan con servicios básicos (agua, desagüe, luz, internet, educación, salud).
Y en ellos lo que se requiere es sólo extender o ampliar las redes de distribución al momento de construir viviendas. Es más fácil y barato recomponer las redes existentes y llevar agua hacia arriba en un edificio de 15 o 20 pisos en esos distritos que construir una gran tubería hacia una zona periférica.
Además, así se contribuye a que todas las tuberías de Lima Metropolitana, que tienen más de 60 años, sean renovadas ya que ello es uno de los requisitos que exige el Servicio de Agua Potable y Alcantarillado de Lima (Sedapal) a los desarrolladores inmobiliarios para llevar agua a sus proyectos. Algo similar ocurre con el servicio eléctrico.
¿Qué se entiende por vivienda asequible?
Una variable importante para la familia al momento de decidir la compra de una vivienda es la ubicación de esta. Escogerá, por ejemplo, una que esté cerca de su trabajo y del colegio de sus hijos para evitar el problema de las demoras por el transporte. Pero cuando encuentra la ubicación que le conviene resulta que las viviendas en ese lugar están muy caras, entre otros motivos, porque quizás son viviendas grandes.
Esa situación ha estado cambiando a lo largo del tiempo debido a los nuevos parámetros que han ido dimensionando y cambiando los municipios y que ahora permiten construir viviendas pequeñas, con lo cual el precio termina siendo más asequible y la gente prefiere entonces vivir en un distrito consolidado.
¿Por qué los limeños prefieren viviendas con áreas de entre 60 y 70 metros cuadrados?
Una de las razones es por el poder adquisitivo de la gente que no ha subido, pero los costos de construcción sí han subido, sobre todo desde que surgió el conflicto de Ucrania. A mediados del 2023, estos costos se estabilizaron y comenzaron a bajar, pero no al nivel que estaban antes del alza.
Entonces, lo que ha tenido que hacer el desarrollador inmobiliario es achicar la vivienda para que el precio no sea tan alto y que la gente la pueda comprar.
Al mismo tiempo, sin embargo, como la gente necesita espacio para su esparcimiento, los proyectos inmobiliarios tienen ahora áreas comunes grandes donde la gente puede hacer sus parrilladas, fiestas, deporte, etc. Y todo eso en un entorno seguro porque los proyectos inmobiliarios están cercados, iluminados, etc.
Ventas 2023
De acuerdo con cifras de la ASEI, las ventas anuales de viviendas de estreno en Lima crecieron entre el 2021 y el 2023, ¿las tendencias de las ventas por distritos fueron las mismas que en el primer trimestre del 2024?
Durante el 2023, las ventas en Lima también crecieron (7,7%) respecto al 2022, llegando a venderse 16.878 viviendas nuevas. Las tendencias por sectores o zonas de Lima han sido similares a las que se vieron en el primer trimestre de este año.
No vimos cambios en las tendencias observadas en los últimos años debido a que, en primer lugar, no se espera un crecimiento importante en el poder adquisitivo de la gente. En segundo lugar, para que exista una migración de las ventas de viviendas hacia otro sector de Lima Metropolitana (en la periferia) estas no sólo tendrían que ser a un menor precio relativo, sino que la zona tendría que contar con servicios básicos garantizados (agua, desagüe, luz, etc.), lo cual no es el caso necesariamente.
¿Cómo se podría impulsar la construcción de viviendas de interés social en la periferia de Lima?
No es que a la gente no le guste vivir en las zonas periféricas, posiblemente sí les guste, sino que estas no cuentan con todas las facilidades que tienen los distritos consolidados de Lima Metropolitana.
Con una política de subsidios del Estado sostenible en el tiempo, que permita que haya predictibilidad para la inversión, las tendencias de construcción pueden cambiar (hacia la periferia). En la actualidad, el MEF puede aprobar un subsidio de S/650 millones para la vivienda social en este año, pero no sabemos cuánto será el próximo año y el siguiente.
A la luz de las cifras de ventas de viviendas en el 2023 y en el primer trimestre del 2024, ¿el sector inmobiliario ya se ha recuperado totalmente del impacto de la pandemia?
Todavía no se ha recuperado del todo, aun no se logran las ventas del número de unidades inmobiliarias que se tenían antes del 2019. En Lima se están vendiendo unas 16.500 viviendas por año, pero en esos años se vendían unas 25.000. Y eso se explica porque en esos años el Producto Bruto Interno (PBI) crecía a mayor ritmo, mientras que el año pasado cayó (-0,6%) y este año crecería sólo algo más de 2%.
Si se compara la oferta con la demanda de viviendas de estreno en Lima, se observa una brecha a favor de la primera por lo menos desde el 2019. ¿Por qué no se vende todo lo que se construye?
Tenemos un stock de viviendas de estreno en Lima Metropolitana que, siguiendo el ritmo de ventas que hay hoy, se debería acabar en 21 meses en promedio. Por distritos el stock de viviendas varía y, por lo tanto, también el tiempo en que se venderían.
Por decir, en Bellavista (Callao) hay stock para 8 meses porque es menor. En cambio, Pueblo Libre tiene stock para 29 meses, Miraflores para 27, Magdalena para 28, Chorrillos para 32, que son distritos con mayor oferta de viviendas. Que se vaya cerrando esa brecha (entre oferta y ventas) va a depender del poder adquisitivo de la gente y del dinamismo de los subsidios del Estado.
Inversión y empleo
Durante el 2023, la inversión en el mercado inmobiliario creció 16%, según cifras de la ASEI. ¿Cómo se explica eso en un contexto de alta desconfianza de los inversionistas por la crisis política que ya tiene años y cuando la inversión privada total cayó más de 7% en el 2023?
La inversión inmobiliaria es muy importante y es un gran dinamizador del sector construcción. Las cifras presentadas en el 2024, correspondientes al 2023, indican que la inversión inmobiliaria es la segunda en importancia dentro de la inversión privada total, después de la minería; pero también en empleo. Es decir, el impacto del sector inmobiliario en la economía es muy importante.
¿Qué perspectivas tienen en la ASEI sobre la inversión inmobiliaria en Lima para este año?
No podemos dar proyecciones de cifras, pero en términos cualitativos podemos decir que la inversión inmobiliaria seguirá la misma tendencia creciente de los últimos años, básicamente en Lima Moderna ya que en Lima Top no prevemos que vaya a crecer, pero esto está asociado a limitaciones ligadas a los municipios de los distritos de esa zona. Y también por problemas en la infraestructura de servicios.
Los problemas en los municipios empezaron a mediados del año pasado, todavía no se han solucionado y han afectado a proyectos de VIS, no sólo los que estaban en marcha, sino también proyectos en cartera debido a que la norma se aplicó de manera retroactiva, lo cual no es legal. (Es decir, una sentencia que dio el Tribunal Constitucional sobre el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación fue aplicada por algunas municipalidades distritales y declararon nulos anteproyectos y proyectos de VIS aprobados antes de dicha sentencia).
Financiamiento
¿Cómo se ha venido comportando el crédito inmobiliario desde la pandemia, en particular en el 2023?
En general, los bancos están más conservadores que antes. La estructura estable del financiamiento bancario para un proyecto inmobiliario era aproximadamente como sigue: si la inversión es como 100, entonces el banco le decía al desarrollador inmobiliario: “Tú pones un aporte propio de más o menos el 25%, tienes que lograr una preventa de un 30% y el resto (45%) te lo presto yo”.
Actualmente, sin embargo, las fuentes de financiamiento para proyectos inmobiliarios se están complicando un poco por la incertidumbre que se viene enfrentando, básicamente en Lima Top y algo en Lima Moderna.
¿Puede explicar esto último?
Después que los municipios comenzaron a limitar las inversiones inmobiliarias (para proyectos de VIS) en Lima Top y en algunos distritos (por la aplicación retroactiva de la sentencia del Tribunal Constitucional) y que además no se reconocía las aprobaciones por los Revisores Urbanos, los bancos se pusieron más conservadores porque proyectos inmobiliarios que tenían licencias, permisos, que cumplieron con todos los requisitos exigidos, han sido paralizados igual por los municipios. El resultado ha sido que ahora le piden al desarrollador inmobiliario que aporte más, que la preventa sea mayor y el financiamiento bancario es menor.
En lo que se refiere a los programas del Estado, ¿Qué modificaciones se necesitarían para mejorar el crédito Mivivienda y hacerlo más accesible a los sectores menos pudientes?
En el crédito Mivivienda no hay necesidad de hacer un cambio en la pauta bancaria. Lo que se necesita para dinamizarlo más es tener predictibilidad en la inversión y eso viene amarrado a una política habitacional de Estado que sea sostenible. Y, si vamos un poquito más atrás, eso significa subsidios sostenibles para la vivienda de interés social.
Si el subsidio es sostenible y constante, si tenemos un presupuesto aprobado para los próximos 5 años, digamos, si nos dicen que se va a tener S/600 millones o S/700 millones por año para subsidios destinados a la VIS, este sector se dispara porque inmediatamente los desarrolladores inmobiliarios van a poner en oferta una mayor cantidad de proyectos debido a que sabrían que existe la fuente de financiamiento en un contexto en el que hay demanda insatisfecha por viviendas.
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Lima Centro y Lima Moderna siguen consolidando su atractivo en el mercado de viviendas de estreno
La venta de viviendas de estreno en Lima Metropolitana y Callao continuó dinámica durante el primer trimestre del año al crecer 9,6% respecto al mismo periodo del 2023, colocándose 4.655 unidades, la cifra más alta desde el 2019, señaló la ASEI en base a información reportada por inmobiliarias socias y no socias. En términos monetarios, las ventas de viviendas nuevas en Lima Metropolitana se incrementaron 5,9% interanual a S/2.083 millones.
Zonas
Lima Moderna (que abarca 6 distritos), Lima Top (6 distritos) y Lima Centro (4 distritos) concentran la más alta cantidad de viviendas vendidas en el primer trimestre, con 1.805, 1.309 y 871 unidades, respectivamente. Solo estas 3 zonas representan el 85,6% del total de las ventas en el periodo evaluado.
“Lima Centro y Lima Moderna son los sectores que están consolidando su atractivo en el mercado al registrar el mayor aumento en el volumen de ventas respecto al 2023, al incrementarlo en 21,1% y 9,7%, respectivamente”, destacó José Espantoso Salom, presidente de la ASEI.
En Lima Centro, los distritos con mayor crecimiento son Cercado de Lima (37,3%) y La Victoria (24,4%), zonas de Lima que reportan un avance sostenido en la colocación de viviendas que supera los 3 años. Esto también se refleja en los montos de venta, que crecieron en 21,5% a S/299 millones para esta parte de Lima.
En Lima Moderna, que considera a los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo, fueron Jesús María (donde las viviendas vendidas en el primer trimestre crecieron 32,7%) y San Miguel (22,3%) los más atrayentes para los ciudadanos que buscan una vivienda.
“Inclusive, al comparar el primer trimestre de cada año, Jesús María y San Miguel han presentado un incremento de 87% y 78% de las ventas (en unidades) en los últimos 4 años, respectivamente. De esta forma, al cierre de marzo, las colocaciones alcanzaron los S/761 millones para Lima Moderna, un 10,1% más respecto al año pasado”, precisó.Por su lado, las ventas de viviendas en Lima Top cayeron en 2,9% interanual en el primer trimestre, principalmente por las menores colocaciones en el distrito de Santiago de Surco (16,7%).
Por tamaño
En los últimos 12 meses, a marzo, el rango de viviendas con áreas entre 60 y 70 metros cuadrados es el preferido por los limeños al representar el 26,3% del total de las ventas, seguido por viviendas de entre 50 y 60 metros cuadrados (20,4%). En cambio, el rango de viviendas entre 70 y 80 metros cuadrados disminuyó su representatividad a 16,3%.
Inversión en el mercado inmobiliario creció 16% en el 2023 y totalizó US$4.400 millones
En el 2023, la inversión privada en el mercado inmobiliario formal alcanzó los US$4.400 millones, lo que significó 16% más que en el 2022.
Asimismo, fue uno de los sectores con mayor peso sobre la inversión privada total al representar el 9,2%, solo ligeramente por debajo del sector minero (9,9%) y por encima de la inversión en infraestructura concesionada (7,1%).
José Espantoso Salom, presidente de la ASEI, sostuvo que, sin el impulso inmobiliario, la inversión privada habría caído un punto porcentual más que el 7,2% que cayó en el 2023.
Asimismo, mencionó que en este sector se crearon alrededor de 257 mil puestos de trabajo en el 2023, entre directos, indirectos e inducidos.
“Esto significó un crecimiento de 8% respecto al 2022, cuando el sector generó 239 mil puestos de trabajo”, precisó.
Los subsidios del Estado para viviendas a cargo del Fondo Mivivienda
El Fondo Mivivienda administra los siguientes subsidios por encargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS):
– Bono Familiar Habitacional (BFH). Subsidio otorgado a grupos familiares (GF) en el marco del Programa Techo Propio. Ayuda a adquirir una vivienda nueva, construirla en terreno propio o mejorar la que se tiene.
– Bono del Buen Pagador (BBP). Ayuda económica directa no reembolsable que se otorga a las personas que accedan al Crédito Mivivienda. El BBP se otorga para viviendas tradicionales y para viviendas sostenibles que disminuyen el impacto sobre el medioambiente.
– Bono de Protección de Vivienda Vulnerable a Riesgo Sísmico (BPVVRS). Dirigido a paliar el déficit cualitativo de vivienda, mediante el reforzamiento de viviendas.
– Bono de Arrendamiento de Vivienda (BAV). Subsidio para el arriendo de viviendas y la generación de ahorro para el acceso a estas. Se otorga por 5 años, sin cargo de restitución.
– Bono de Arrendamiento de Vivienda para Emergencia (BAE). Es un mecanismo de atención temporal al damnificado a consecuencia de desastres. El bono tiene el valor de S/500 y se otorga con periodicidad mensual y por un plazo máximo de hasta 2 años.