De cada 10 créditos colocados del Fondo Mivivienda, entre el 2020 y 2023, las Cajas Municipales apenas entregaron uno. Con la implementación de un nuevo programa de créditos estatales de hasta S/4.500 millones, las microfinancieras esperan incrementar su cuota de mercado.
(*) Artículo publicado en la edición 227 de la revista Microfinanzas https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M227.pdf.
La iniciativa del Gobierno, que busca canalizar créditos hipotecarios por hasta S/4.500 millones del Fondo Mivivienda a través de las Cajas Municipales, impulsaría el mercado y beneficiaría a los sectores que actualmente no son atendidos por los bancos, afirmaron gerentes de estas entidades microfinancieras consultados por Microfinanzas.
El ministro de Economía y Finanzas, Luis Arista Arbildo, anunció, a inicios de agosto, que el Gobierno alista un programa de hasta S/4.500 millones para financiar préstamos hipotecarios a través de las Cajas Municipales, con la condición de que lleguen al usuario con una tasa de interés menor a 10%.
Walter Leyva Ramírez, gerente central de Créditos de Caja Ica, dijo que los programas Mivivienda y Techo Propio están diseñados principalmente para el segmento C de la población, el cual es un público objetivo clave para la oferta de productos hipotecarios de las Cajas Municipales.
Por su parte, Walter Rojas Echevarría, gerente central de Negocios de Caja Cusco, destacó la capacidad de las Cajas Municipales para atender a un segmento poblacional que, por la informalidad de sus ingresos, muchas veces no es considerado por los bancos tradicionales.
“Nosotros conocemos bien a nuestros clientes y, aunque para los bancos sus ingresos no sean formales, sabemos cómo evaluar su capacidad de pago”, aseguró.
Entre el 2020 y 2023, se desembolsaron un total de S/45.780 millones en créditos hipotecarios financiados mediante el Fondo Mivivienda. De este monto, los bancos otorgaron S/35.182 millones, representando el 77,9% del mercado, mientras que las Cajas Municipales desembolsaron S/5.052 millones, con una participación de 11%.
Es decir, de cada 10 créditos colocados por el Fondo Mivivienda apenas 1 es gestionado por las Cajas Municipales, mientras que los bancos entregan 8.
Tasas
“Estamos trabajando con el Banco de la Nación un programa de préstamos, de entre S/4.000 millones a S/4.500 millones, a través de las Cajas Municipales, para préstamos hipotecarios, con la condición de que lleguen al usuario con una tasa de interés menor a 10%”, declaró el ministro de Economía y Finanzas, José Arista Arbildo, a inicios de agosto.
Según información de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), la tasa promedio de los créditos hipotecarios ofrecidos por las Cajas Municipales es de 14,74% al mes de agosto, siendo la tasa más alta 16,01% y la mínima 13,23%.
En este sentido, los gerentes de las Cajas Cusco e Ica coincidieron en que es factible reducir la tasa actual de casi 15% a 10%, siempre que se cuente con apoyo gubernamental y garantías que permitan a las Cajas disminuir sus costos de fondeo y hacer los créditos más accesibles para quienes necesitan vivienda social.
“Si el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) implementa una línea de crédito especial, similar a programas como Reactiva o el Fondo de Apoyo Empresarial para MYPE (FAE-MYPE), podríamos reducir nuestros costos de fondeo y, en consecuencia, las tasas de interés”, afirmó Rojas.
Explicó que, actualmente, Caja Cusco capta fondos a un costo de entre 5% y 6%, por lo que una reducción de 3 puntos porcentuales en el costo de fondeo permitiría ofrecer tasas más bajas.
Según la SBS, al mes de agosto, Caja Cusco ofrece créditos hipotecarios a una tasa de 14,89%.
Rentabilidad y riesgo
Para Leyva, el gran desafío para las microfinancieras al colocar créditos hipotecarios radica en equilibrar la rentabilidad y el riesgo. “Los créditos hipotecarios que ofrecemos tienen tasas que oscilan entre 12% y 16%, lo que, comparado con otros productos, representa una baja rentabilidad. Sin embargo, son créditos de bajo riesgo, con un incumplimiento que varía entre 1% y 3%”, indicó.
Este bajo riesgo convierte al sector hipotecario en una opción atractiva para las entidades de microfinanzas, pese a su moderada rentabilidad. “Dentro del mix de productos que ofrecemos, los créditos hipotecarios contribuyen a balancear la cartera total, compensando la rentabilidad con la seguridad que ofrecen”, añadió.
Mercado
Por su parte, Rojas precisó que el mercado principal de Caja Cusco para colocar créditos hipotecarios se encuentra en las regiones del sur del país, como Cusco, Arequipa y Tacna, con Lima como segundo mercado.
El ticket promedio de los créditos hipotecarios otorgados por la entidad cusqueña es de aproximadamente S/300 mil, y se enfocan tanto en la compra de inmuebles terminados como en la construcción y refacción de viviendas.
Destacó que el 70% de los créditos hipotecarios de Caja Cusco se financian con recursos propios, mientras que el 30% restante proviene de programas del Estado, como Mivivienda y Techo Propio. “Colocamos entre 10 y 15 créditos hipotecarios al mes, lo que refleja nuestra sólida presencia en este segmento”, comentó.
Por su parte, Leyva dijo que Caja Ica se enfoca en otorgar créditos hipotecarios en la región Ica, con presencia también en Ayacucho, Cusco y Arequipa.
El ticket promedio de estos préstamos es de S/40.000, lo que permite a los clientes acceder a viviendas cuyo valor oscila entre S/60.000 y S/80.000. “Gran parte del costo de la vivienda es cubierto por el programa Techo Propio, el cual complementa el financiamiento que ofrecemos”, detalló.
De enero a agosto del 2024, las colocaciones totales en el sistema financiero de los créditos Mivivienda y Techo Propio sumaron S/5.365 millones, con los bancos dominando el mercado con una participación de 82,2%.
Las Cajas Municipales mantuvieron un 11,3% de participación, las empresas de crédito 1,7% y las financieras 4,8%, mientras que las cooperativas no reportaron colocaciones.
Optimismo
Rojas expresó su optimismo respecto al futuro del programa de vivienda estatal, siempre que se implemente un esquema adecuado de apoyo por parte del Estado.
“Estamos listos para ser un actor clave en el financiamiento de vivienda social, siempre que se establezcan las condiciones adecuadas para reducir costos y asegurar la sostenibilidad de los créditos hipotecarios a tasas competitivas”, aseguró.
Finalmente, Leyva manifestó que la estrategia de Caja Ica es seguir consolidando su oferta hipotecaria como parte integral de su portafolio, especialmente con el respaldo de programas gubernamentales que incentivan la adquisición de vivienda para sectores populares.
El dato
En las ciudades de Perú se producen 128 mil viviendas al año. Este número es insuficiente, por 2 razones. En primer lugar, no alcanza para cubrir la demanda potencial de vivienda.
Cada año se crean, en promedio, más de 142 mil hogares nuevos, lo que significa que aun con el ritmo actual de construcción, estarían faltando alrededor de 14.000 nuevas viviendas al año para acomodar a toda la demanda potencial, según un estudio del Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade).
La producción formal de viviendas en Perú, que representa poco más de 45.000 unidades al año, solo cubre alrededor de un tercio de la demanda total. De esta oferta formal, la mayoría de las viviendas son financiadas con créditos hipotecarios tradicionales sin subsidios ni bonos.
Participación de Cajas Municipales en créditos hipotecarios cayó por 2 años seguidos
Entre el 2020 y 2023, las colocaciones de los créditos Mivivienda y Techo Propio experimentaron cambios importantes en la participación de las instituciones financieras de intermediación (IFI), donde los bancos consolidaron su dominio y las Cajas y cooperativas enfrentaron dificultades.
A continuación, un análisis del comportamiento de dichos créditos:
Bancos: En el 2020, comenzaron con una participación de 73,3%, desembolsando S/6.126 millones. En el 2021, su cuota apenas varió, alcanzando el 73,4% con un mayor desembolso de S/9.441 millones.
En el 2022, esta tendencia alcista continuó con un aumento de su participación a 77,2% y un desembolso récord de S/10.431 millones. Sin embargo, en el 2023, aunque los bancos lograron aumentar su cuota de mercado hasta 80,3%, el monto desembolsado se redujo a S/9.184 millones, lo que sugiere una posible contracción de la demanda o mayores restricciones de crédito.
Cajas Municipales de Ahorro y Crédito (CMAC): En el 2020, las CMAC representaron el 9,3% del mercado con S/778 millones en créditos. En el 2021, crecieron significativamente hasta 13,1% y un desembolso de S/1.682 millones. Sin embargo, en el 2022 su participación cayó a 11% con S/1.483 millones desembolsados, y esta tendencia descendente continuó en el 2023, donde representaron el 9,7% con S/1.109 millones. La caída refleja desafíos en la captación de recursos o una mayor competencia.
Cooperativas de Ahorro y Crédito (Coopac): Las Coopac comenzaron el 2020 con una modesta participación de 4,3% y S/358 millones en créditos. En el 2021, su participación creció hasta 5,3% con S/681 millones. Sin embargo, en el 2022 su cuota de mercado se desplomó a 2,8% con solo S/379 millones, y en el 2023, la participación fue mínima, 1,8% con S/208 millones, lo que refleja una crisis en su capacidad para competir y captar clientes.
Financieras: Iniciaron el 2020 con 6,2% del mercado y S/515 millones en créditos. En el 2021, aumentaron su participación a 6,4% con S/818 millones. No obstante, en el 2022 su cuota se redujo a 3,8% con S/518 millones y, en el 2023, bajaron aún más a 3,4%, con S/387 millones en colocaciones. La tendencia muestra un estancamiento en estas entidades.
