La imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios limita a miles de familias de bajos ingresos, mientras el déficit habitacional crece con una oferta formal insuficiente y un mercado inmobiliario que no atiende al sector informal.
(*) Artículo publicado en la edición 229 de la revista Microfinanzas https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M229.pdf.
Perú enfrenta un déficit habitacional de 1.6 millones de viviendas, del cual el 75% corresponde a zonas urbanas, según el INEI. Cada año, se forman 142.000 nuevas familias en áreas urbanas, pero solo se construyen 45.000 viviendas formales, dejando una brecha anual de 97.000 familias sin opciones en el mercado formal.
Este problema se agrava por la informalidad laboral que afecta al 70% de la población, lo que dificulta el acceso a créditos hipotecarios y programas como Techo Propio y MiVivienda. Actualmente, solo el 7% de las viviendas se financian con créditos hipotecarios, una caída significativa frente al 24% registrada en el pasado, reflejando la prevalencia de opciones informales.
Oferta restringida
Álvaro Espinoza, investigador del Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE) destacó que el principal obstáculo en el acceso a la vivienda social, especialmente para las familias de menores ingresos, es la falta de acceso al crédito hipotecario.
“A pesar de que el programa Techo Propio ofrece bonos para ayudar a las familias a adquirir una vivienda, esos bonos están condicionados a la obtención de un crédito hipotecario, lo cual es difícil en un país donde más del 70% de la población trabaja en el sector informal y no es considerada sujeta de crédito por los bancos. Como resultado, muchas familias no logran acceder a los subsidios estatales para adquirir una vivienda”, advirtió.
El especialista señaló que cualquier iniciativa que amplíe el acceso al crédito hipotecario para las familias de bajos recursos, en especial aquellas que laboran en el sector informal, tiene el potencial de transformar el mercado de la vivienda social.
Por su parte, Velarde señaló que en el mercado hipotecario peruano hay muy pocos productos que permitan integrar a los distintos segmentos productivos, especialmente aquellos fuera de Lima.
“Actualmente, las opciones se limitan al crédito hipotecario directo de los bancos, algunos subsidios y garantías de programas como el Fondo MiVivienda, y el financiamiento directo que los desarrolladores inmobiliarios ofrecen a los clientes. No hay mucha diversificación en la oferta”, explicó.
Precisó que anteriormente el 24% de las viviendas vendidas se financiaban mediante créditos hipotecarios, mientras que ahora esa cifra ha caído al 7%.
“Esto refleja que se han incrementado otras formas de financiamiento que no están reconocidas en el sistema formal, y es una señal de alerta”, dijo.
De acuerdo con el estudio de Grade, la creciente escasez de oferta formal de vivienda en Perú ha llevado a muchas familias a invadir terrenos en las laderas de los cerros y a lotizar de manera informal, perpetuando así el crecimiento desordenado de las ciudades.
Cada año, se construyen aproximadamente 45,000 viviendas formales, de las cuales entre 30,000 y 40,000 están destinadas a familias de ingresos medios y altos. Esta situación deja a las familias de menores ingresos sin opciones en el mercado formal.
“Lo alarmante es que esta falta de acceso no se debe a una carencia de recursos, sino a la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios, ya que muchas de estas familias no cuentan con la documentación laboral formal necesaria, como las boletas de pago”, sostuvo Espinoza.
Por ello, el especialista consideró que “las cajas municipales y algunas otras entidades microfinancieras son las que mejor conocen y trabajan con el sector informal. Esto sugiere que estas instituciones podrían desempeñar un papel fundamental en la promoción de créditos hipotecarios para este segmento de la población”.
Sin embargo, añadió, hay un obstáculo significativo: salvo algunas de las cajas más grandes, la mayoría de estas entidades no tiene la capacidad financiera para otorgar hipotecas en mayor volumen.
De acuerdo la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), en los últimos dos años la demanda por las viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados (m²) se ha incrementado al pasar de 24.4% a 31.8% de ventas en el mercado inmobiliario entre julio 2021 y julio 2022. Y en el 2023 la tendencia continuó explicada por las altas tasas de interés.
Estas viviendas de entre 40 a 60 m² se concentran principalmente en los distritos del sector de Lima Moderna (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, San Miguel, Magdalena, Surquillo).
Víctor Saldaña, expresidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios y CEO de Saldaña Inmobiliaria, destacó la relevancia del segmento de viviendas pequeñas, especialmente en Lima.
“Este es el sector del mercado que más dinamismo presenta, con una oferta creciente de departamentos de menos de 60 metros cuadrados en diversos distritos, no solo en Lima moderna, sino también en las zonas periféricas de la capital. Es precisamente para este tipo de viviendas que programas como MiVivienda y Techo Propio están diseñados, brindando a más personas la oportunidad de acceder a una casa propia”, señaló.
En cuanto al cumplimiento de los pagos, resaltó los buenos resultados. “Los informes que he revisado muestran que los beneficiarios de estos créditos hipotecarios mantienen un alto nivel de cumplimiento en el pago de sus cuotas. El porcentaje de incumplimiento es muy bajo, lo que refleja la adecuada evaluación que realiza el programa MiVivienda a los solicitantes. Además, los beneficiarios están comprometidos a cumplir con los pagos para no perder el apoyo estatal”, concluyó.
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Hogares, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), se estima que el déficit habitacional asciende aproximadamente a 1.6 millones de viviendas, del cual aproximadamente el 75% corresponde al ámbito urbano y el 30% al rural.
El déficit cuantitativo se refiere a la falta de unidades de vivienda disponibles para la población. Esto incluye a las familias que no tienen acceso a una vivienda propia, ya sea porque viven de forma precaria o porque comparten viviendas con otras familias debido a la falta de espacio. Así, según el INEI, 500 mil hogares (5.2% de hogares) no cuentan con vivienda.
Mientras que la Encuesta Nacional de Programas Presupuestales revela que el 11.2% de hogares (1.1 millones) vive en una vivienda de material irrecuperable, hacinadas o con servicios básicos deficitarios. Esto se conoce como déficit habitacional cualitativo.
Según Espinoza, cerrar la brecha habitacional es bastante complicado considerando anualmente se forman más familias que requieren una vivienda para vivir frente a la menor oferta de viviendas que salen al mercado por año.
“Cada año se forman alrededor de 142.000 nuevas familias en las zonas urbanas, las cuales deberían tener acceso a vivienda. Sin embargo, el sector formal solo produce aproximadamente 45.000 viviendas formales por año, lo que deja una brecha de 97.000 familias que no encuentran opciones formales para satisfacer su necesidad habitacional”, destacó.
Según el Ministerio de Vivienda, el alto déficit de viviendas sería resultado de factores como el limitado acceso a viviendas propias, el escaso desarrollo de planificación urbana, el bajo atractivo financiero de las viviendas sociales desde el punto de vista privado, así como el alto nivel de informalidad en el sector construcción.
Sobre este último, se señala que siete de cada diez viviendas se construyen de manera informal, lo que significa que se encuentran mal ubicadas, en terrenos blandos con alto riesgo al derrumbe, tienen baja calidad constructiva y son poco resistentes ante sismos. Ello es especialmente preocupante considerando la alta vulnerabilidad de nuestro país a desastres naturales.
Oferta inmobiliaria
En las ciudades del Perú se producen 128.000 viviendas al año. Este número es insuficiente, por dos razones. En primer lugar, no alcanza para cubrir la demanda potencial de vivienda. Cada año se crean, en promedio, más de 142.000 hogares nuevos, lo que significa que aun con el ritmo actual de construcción, estarían faltando alrededor de 14.000 nuevas viviendas al año para acomodar a toda la demanda potencial, estimó el estudio de Grade.
La producción formal de viviendas en Perú, que representa poco más de 45.000 unidades al año, solo cubre alrededor de un tercio de la demanda total. De esta oferta formal, la mayoría de viviendas son financiadas con créditos hipotecarios tradicionales sin subsidios ni bonos.
En 2023, el programa Nuevo Crédito Mivivienda financió 10,703 viviendas y Techo Propio 737 viviendas. En 2024, hasta agosto, Nuevo Crédito Mivivienda alcanzó 5,075 viviendas y Techo Propio 290, mostrando una disminución en la colocación de créditos, según información del Fondo Mivivienda.
Para cerrar la brecha habitacional, es crucial que el sector financiero amplíe su oferta y diversifique las opciones de crédito, permitiendo la inclusión de segmentos productivos más allá de Lima y de aquellos que operan en la informalidad. Las cajas municipales y otras entidades microfinancieras pueden desempeñar un papel fundamental en la integración de estos sectores al sistema formal, aunque se enfrenta el reto de la capacidad financiera limitada.
A largo plazo, una estrategia efectiva para combatir el déficit habitacional en el Perú –según los especialistas– debe involucrar una combinación de políticas públicas, incentivos para la construcción de viviendas sociales y un enfoque más inclusivo que facilite el acceso a financiamiento para todos los segmentos de la población. Sin estas reformas, el crecimiento desordenado de las ciudades y la expansión de la vivienda informal seguirán siendo un problema crítico, especialmente en un país altamente vulnerable a desastres.