Estratega de Inversiones, BanBif Selecta
Durante los últimos años la valorización de los bienes raíces en Estados Unidos ha tenido una clara tendencia al alza, otorgando altas rentabilidades a los inversionistas y flujos de intereses atractivos. Incluso en un contexto de tasas altas de la Reserva Federal (Fed) de Estados Unidos y desaceleración de la demanda, el valor de los activos inmobiliarios se ha mantenido sorpresivamente resistente.
Ello dada la menor oferta de inmuebles en el mercado en los últimos años, producto de la regulación post gran crisis financiera. Sin embargo, los cambios tecnológicos y demográficos vienen generando varias alternativas a los bienes raíces tradicionales, y se espera que lideren el crecimiento del sector en los próximos años.
Los real estate alternativos aglutinan un amplio y variado rango de sectores inmobiliarios, que van más allá de los inmuebles tradicionales como viviendas multifamiliares, edificios comerciales, shopping centers, oficinas, etc. Podemos agrupar los bienes raíces alternativos en tres categorías. La primera categoría es la infraestructura social: centros médicos, atención médica para la tercera edad, servicios para discapacidad, cuidado de niños, entre otros.
Como segunda categoría tenemos a la vivienda no tradicional, como viviendas estudiantiles, casas de retiro o comunidades de estilo de vida. Como último punto tenemos a infraestructura: data centers, unidades de self storage, laboratorios, granjas solares, parques eólicos, etc.
Al igual que los real estate tradicionales, los real estate alternativos ofrecen un ingreso real estable, producto de alquileres, los cuales son ajustados periódicamente de acuerdo con los niveles de inflación. También ofrecen diversificación de los activos tradicionales del mercado y se pueden considerar defensivos, ya que su valorización es relativamente independiente de los ciclos económicos. Sin embargo, la ventaja particular de los real estate alternativos frente a los tradicionales es la inversión en sectores que aún no han madurado pero que presentan una alta demanda potencial. Por lo tanto, los real estate alternativos presentan un potencial de retorno más alto que los real estate tradicionales que se mueven en mercados altamente competitivos y saturados.
Los drivers que refuerzan el atractivo de este tipo de inversiones son los cambios demográficos y los cambios tecnológicos. La principal tendencia demográfica mundial es el envejecimiento de la población, ya que a nivel global hay un aumento en el número y en la proporción de personas mayores. Ello ante el incremento de la esperanza de vida, producto del avance en la medicina, y de la reducción de la fertilidad, especialmente en los países desarrollados.
Datos de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) señalan que para el 2050 el porcentaje de población mayor de 65 años se habrá duplicado con respecto a los niveles actuales. En Estados Unidos los baby boomers (personas de entre 55 a 73 años) representan la categoría demográfica más grande. Con ello, se espera una mayor demanda en instalaciones de servicios médicos especializados para la tercera edad, así como hogares de retiro.
Asimismo, la clase media se ha convertido en el nivel socioeconómico más grande del mundo (4.000 millones de personas según un estudio de World Data Lab), empujando la demanda por educación superior a medida que la clase media suele ser la que más invierte en educación.
Se proyecta que los estudiantes de educación superior se incrementen a 263 (desde los 165 millones actuales) hacia el 2025, lo que viene impulsando la demanda de viviendas estudiantiles, especialmente concentradas en Reino Unido, Estados Unidos y Australia.
Por último, el avance tecnológico, la normalización del uso del internet y el desarrollo de la Inteligencia Artificial (IA) ha incrementado de manera exponencial la necesidad de Centros de Datos. Esta infraestructura, que contiene servidores y unidades de procesamiento de datos, requiere un mayor costo de mantenimiento y un grado mayor de especialización. Sin embargo, el alto costo de instalación para los arrendatarios asegura contratos de alquiler de largo plazo y, por lo tanto, estabilidad en sus ingresos.
En conclusión, los sectores alternativos de real estate presentan una buena oportunidad de inversión a medida que el mercado siga madurando y la demanda de estos activos subiendo. Al igual que los bienes raíces tradicionales, la inversión en los bienes raíces alternativos debe tener un enfoque de largo plazo dada la naturaleza de los activos.
Asimismo, realizar una inversión directa implica un alto costo y un mínimo de inversión bastante alto y concentrado. Por ello, preferimos alternativas especializadas para clientes retail, como fondos mutuos orientados a estos sectores, que además ofrecen diversificación de propiedades, flujos de interés y ventanas de liquidez.