Oportunidad inmobiliaria
“En este escenario, FIBRA Prime se plantea un desafío que trasciende su crecimiento corporativo: intentar convertirse en la estructura que marque el retorno de las ofertas públicas primarias de renta variable a una plaza sedienta de novedades”
(*) Artículo publicado en la edición 240 de la revista Microfinanzas
https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M240.pdf
Por : Jorge Ramos: Chief Capital Markets & Investor Relations Officer – FIBRA Prime/Fundador de JR Capital Advisory
- Tras años de un silencio ensordecedor en el mercado primario de la Bolsa de Valores de Lima (BVL), el 2025 ha entrado con una brisa de cambio. Con las tasas de interés globales cediendo, los inversionistas redescubren el atractivo de los activos reales y el mercado local muestra una apertura que no se veía desde antes de la pandemia. El terreno es más fértil, pero en toda reactivación hace falta un protagonista que dé el primer paso decisivo.
- En este escenario, FIBRA Prime –el primer y más grande fideicomiso de inversión inmobiliaria del Perú– se plantea un desafío que trasciende su crecimiento corporativo: intentar convertirse en la estructura que marque el retorno de las ofertas públicas primarias de renta variable a una plaza sedienta de novedades. La tendencia le acompaña: en México, la reciente emisión de Fibra Next, que captó cerca de US$ 400 millones con demanda sobresaliente, confirmó el resurgir del apetito por estos activos.
- La pregunta para Perú es directa: ¿quién tomará la delantera? FIBRA Prime aspira a ser la respuesta, pero con la disciplina y expectativas razonables que exige un mercado aún en reconstrucción.
La base: solidez operativa
- Tras un ciclo exigente para el sector, FIBRA Prime llega a este momento con una posición fortalecida. Sus cifras al tercer trimestre del 2025 revelan una gestión consistente: un portafolio de 30 activos (oficinas 62%, logístico 24%, comercial 14%) valorizado en aproximadamente US$ 188.6 millones, con una ocupación del 97% y rentas mayormente indexadas.
- Los ingresos del 3T25 crecieron 16.2% interanual, y el certificado acumula una apreciación del 24% en el año (sin incluir dividendos). Estas cifras, por supuesto, son históricas y no garantizan performance futuro, pero dibujan una base operativa sólida para encarar una expansión.
El atractivo: rentabilidad histórica
- Para el inversionista, el núcleo del atractivo de un FIBRA radica en su capacidad de ofrecer exposición al mercado inmobiliario institucional –” ladrillo sin cargar ladrillo”– con la liquidez de la bolsa. El dato que capta la atención es el rendimiento por dividendos.
- En los últimos 12 meses, la distribución fue de aproximadamente US$ 0.53 por certificado.Contrastado con el precio de suscripción de la nueva oferta (US$ 5.75), esto arrojaría un yield histórico cercano al 9.2% anual en dólares, siempre que el nivel de distribución se mantenga –premisa que depende de resultados futuros.
- Además, el precio de la nueva emisión se ubica por debajo del Valor Neto de los Activos (NAV), lo que significa que, en teoría, el inversionista entraría con un descuento al valor económico subyacente. Esto abre la posibilidad –también no garantizada– de una ganancia adicional si el precio del certificado converge con su valor fundamental en el futuro.
La oferta: más que capital
- La quinta colocación de FIBRA Prime, por US$ 5.75 por certificado, busca escalar el portafolio hacia los US$ 380 millones e incorporar criterios ESG. Sin embargo, su objetivo estratégico es aún más trascendental: poner a prueba la capacidad de absorción del mercado peruano para emisiones primarias de renta variable.
- No es la primera vez que este FIBRA actúa como pionero en contextos inexplorados, lo hace con un perfil técnico y prudente. Su base de tenedores ya incluye retail, jurídicos e institucionales, demostrando un historial de atracción diversa. Pero el éxito final dependerá únicamente de la demanda efectiva en el momento de la oferta.
Conclusión: Un diciembre definitorio
- El contexto macro y bursátil acompaña. La BVL culmina un año excepcional, ubicándose entre las bolsas emergentes de mejor desempeño mundial, con alzas superiores al 40% en dólares. Esto ha reintroducido a Perú en el radar de gestores globales, aunque nada asegura la repetición del fenómeno.
- En este clima, FIBRA Prime no promete milagros –ningún emisor serio lo haría–, pero sí ha decidido cargar con el mérito y el riesgo de intentar reactivar la máquina de emisiones. En una plaza donde a menudo sobran los diagnósticos y faltan los hechos, el movimiento en sí mismo es significativo.
- El cronograma, sujeto a cambios regulatorios, es claro y acotado: suscripción preferente del 4 al 12 de diciembre, y oferta pública del 13 al 23 del mismo mes. Para los inversionistas que, con sus asesores y según su perfil de riesgo, evalúan instrumentos de este tipo, diciembre será un mes particularmente revelador.
- Las ventanas de oportunidad en mercados de capitales son frágiles y efímeras. La última palabra, como dicta la ley no escrita de la oferta y la demanda, la tendrán los inversionistas. Perú tiene fundamentos que su bolsa ha empezado a revalorizar; ahora necesita estructuras sólidas y valentía para presentarlas. Históricamente, cuando la propuesta ha sido robusta y bien comunicada, la demanda –incluso la internacional– ha terminado por aparecer. FIBRA Prime ha levantado la mano. Ahora le toca al mercado responder.
- Este artículo es de carácter informativo y opinativo. No constituye una recomendación de inversión. Los rendimientos pasados no garantizan resultados futuros. Toda decisión de inversión debe ser tomada con base en el prospecto de la emisión y con asesoría profesional independiente.