Hay medidas que debería tomar el Gobierno para dar confianza a la inversión en construcción, pero no las está tomando, por ejemplo, actualizar los montos de los bonos que otorga el Estado a través de los programas Mivivienda y Techo Propio, y ampliar el límite del valor de las viviendas que se pueden comprar con estos programas, declara a Microfinanzas Jorge Zapata Ríos.
El sector construcción registró una caída de 9,3% entre enero y octubre del 2023 y la tasa anualizada a ese mes es -6,5%, según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). ¿Cómo se explica esta importante caída de la actividad constructora en el país?
La explicación principal viene del sector privado, porque el sector público (obras públicas) ha tenido un mejor comportamiento, incluso con tasas de crecimiento en algunos meses del primer semestre del 2023 y es probable que eso se haya prolongado hasta el tercer trimestre y parte del cuarto.
Sin embargo, eso no es suficiente porque el 70% u 80% del sector construcción se explica por el sector privado y éste ha caído drásticamente. Esta es la primera conclusión, el sector privado de la construcción ha caminado muy mal este año 2023.
¿Y qué factores están detrás de esta explicación?
Ya se empieza a notar la falta de inversión en los últimos años porque la inversión general está muy ligada a la construcción. Cuando se invierte en minas, por ejemplo, se requieren ampliaciones de plantas, de tajos, etc., y todo eso está ligado a la construcción.
Algo similar ocurre en otros sectores como el comercio, cuando se expande este sector hay que construir locales comerciales; y todo esto también afecta al segmento de las viviendas y de oficinas. Las inversiones van de la mano con la construcción, cuando cae la primera, cae la segunda.
Confianza
La inversión privada total se contrajo 8,9% interanual entre enero y setiembre del 2023, y el Banco Central de Reserva (BCR) proyectó que al cierre del año habrá caído 7,3%. ¿Por qué se está desplomando esta inversión?
La causa principal es la caída de la confianza de los inversionistas, que se viene arrastrando desde el gobierno de Castillo cuando se deterioraron mucho las expectativas de los empresarios, de los inversionistas y de los otros agentes económicos. Salió mucho capital del país en ese período.
La construcción también cae porque no se han desarrollado nuevos proyectos de inversión minera. Los anti mineros hacen su parte entorpeciendo las inversiones, pero también juega en contra la tramitología, cada vez hay más trámites para obtener un permiso de operación, incluso para exploración.
En la parte de vivienda hay alcaldes que no ayudan y, por el contrario, sin tener la razón revocan licencias de funcionamiento, suspenden proyectos ya aprobados y paralizan obras. Todo eso se refleja en la caída de la inversión privada y, por ende, de la construcción.
La caída de la confianza para invertir en el país fue notoria durante el gobierno de Castillo. ¿Ha mejorado con el Gobierno actual?
Desde hace 5 o 6 años la confianza viene retrocediendo en el país por la inestabilidad política, la cual explotó durante el Gobierno de Pedro Pablo Kuczynski y luego tuvimos sucesivos presidentes (6) y eso empezó a desalentar a la inversión.
Obviamente, un inversionista que ve un país inestable prefiere invertir en otro país. El periodo de Castillo fue la cúspide que causó expectativas muy negativas en los inversionistas.
Probablemente eso se esté revirtiendo ahora con el Gobierno actual, que no es el mejor, pero es más coherente, más honesto, más articulado. Sin embargo, le cuesta porque no es fácil revertir expectativas que están a la baja y que, además, arrastran el tema de la recesión económica.
Entonces, a la inestabilidad política se suma la recesión de la economía. Cuando los inversionistas ven que el Producto Bruto Interno (PBI) y la demanda caen, eso limita sus posibilidades de apuesta por invertir en el país.
Demanda
Considerando que hay varios segmentos en el sector construcción, ¿qué está pasando en el lado de la demanda?
La demanda general se estuvo comportando de manera resiliente debido a que, durante la pandemia y después, hubo muchos incentivos con los recursos que se inyectaron a través de bonos, programas como Reactiva y autorizaciones de retiros de fondos de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), pero estos se han ido agotando y el dinamismo de la demanda empieza a caer.
Eso es más notorio en el rubro vivienda, la demanda no está en su mejor momento, pero esperemos que esta situación se revierta en el 2024 ya que este subsector siempre ha sido resiliente y porque en el país sigue habiendo un gran déficit de viviendas.
Tenemos un bache en este momento, sobre todo en los últimos meses del 2023, pero creemos que la situación de la construcción de viviendas va a mejorar en el 2024.
¿Cuál es el nivel de venta de viviendas en un año normal en el Perú y cómo está ahora?
En un año normal se vendían entre 40.000 y 50.000 viviendas a nivel nacional. En el 2023 no es que las ventas hayan caído demasiado, sino que debieron haber crecido dado el alto nivel de déficit habitacional que existe en el país. Hemos tenido una pequeña caída respecto al 2022 porque se habrían vendido unas 40.000 a 45.000 viviendas.
Construcción informal
Se estima que la construcción informal de viviendas ha estado sosteniendo un poco el crecimiento de este subsector. ¿Cómo está la construcción informal de viviendas?
La evolución de ese segmento se ve a través del consumo de cemento, principalmente, y de ladrillos ya que no hay una información directa de la construcción informal. Todos los indicadores indirectos llevan a pensar que la construcción informal también cayó de manera importante en el 2023.
¿Cómo se ha comportado la construcción de infraestructura pública y privada y edificaciones no residenciales?
La construcción de infraestructura no va bien porque no hay muchas inversiones, como mencioné, en nuevos proyectos mineros, en centros comerciales, en oficinas, etc., debido a la falta de confianza, exceso de trámites y por la misma recesión económica.
Lo único que está sosteniendo la inversión es la obra pública y las asociaciones público-privadas (APP), como la Línea 2 del Metro de Lima, la ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, entre otros grandes proyectos que siguen avanzando; de lo contrario, la caída del sector construcción sería mucho peor.
El BCR proyecta un crecimiento del sector construcción de 3,2% para el 2024, tasa similar a la que se registró en el 2022 (3%). ¿Cómo ve Capeco esa proyección?
En Capeco no hacemos proyecciones, pero en base a la información que hay en el mercado, creemos que en el 2024 debe crecer el sector construcción. Ha sido tan aguda la caída en este año 2023 que tiene que haber un rebote, esperemos que no sea sólo de 3,2% sino suficiente para equiparar la caída del 2023.
Reactivación
El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) lanzó hace unas semanas el “Plan Unidos” para reactivar la inversión y la economía. ¿Cree que este plan puede dar un shock de confianza para la inversión privada?
La confianza se recupera poco a poco y no de un momento a otro. Hay otras medidas que debería tomar el Gobierno para dar confianza a la inversión en la construcción y no las está tomando.
Por ejemplo, el sector Vivienda requiere actualizar los montos de los bonos que otorga el Estado a las familias para que puedan acceder a la vivienda, como el Bono al Buen Pagador (BBP) del programa Mivivienda o el Bono Familiar Habitacional (BFH) de Techo Propio, ya que no se han actualizado en todo el 2023. Se actualizan de acuerdo con el valor de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) pero este año no se hizo.
Asimismo, hay que actualizar los precios límite de las viviendas que se pueden adquirir a través de estos programas. Son medidas que se pueden tomar muy fácilmente, dan mucha confianza al inversionista y pueden reactivar rápidamente la construcción de viviendas.
Otra medida necesaria es hacer que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) sea más activo frente a la situación que crean muchas municipalidades, que paralizan injustificadamente obras de construcción y es el mejor ejemplo de cómo el inversionista pierde confianza.
¿Qué tendría que hacer el MVCS frente a ese problema?
Debería acoger las denuncias e intervenir a través del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) por barreras burocráticas ilegales; llamar a los alcaldes y hacerles ver que están tomando medidas que no son legales; o, penalizarlos a través de los presupuestos públicos distritales a aquellos municipios que crean este tipo de barreras ilegales a la construcción.
¿Se requieren otras medidas para acelerar los programas Mivivienda y Techo Propio?
Aparte de la actualización de los montos de los bonos que da el Estado y de los valores límite de las viviendas, el presupuesto del 2024 para otorgar el BBP no ha quedado suficientemente claro. Se van a tener que hacer transferencias de partidas, lo que puede solucionar el problema, pero no es una buena señal porque el inversionista ve que no se ha presupuestado este concepto para el 2024, y duda.
¿Qué medidas habría que tomar en el campo de la obra pública para acelerar la actividad de la construcción?
Hay muchas modificaciones que se deberían hacer en cuanto a la inversión pública. Se ha presentado al Congreso de la República un proyecto de modificaciones a la Ley de Contrataciones del Estado, pero ese proyecto tiene que revisarse más y hacerse una ley que sea más proactiva y ágil, que impida que las obras se paralicen.
También hay que revisar el Sistema Nacional de Control que se ha vuelto una traba y está paralizando muchas obras; y, las normas que tienen muchos requisitos para simplificarlas, ya que demasiados requisitos engorrosos son una puerta abierta a la corrupción.
Financiamiento
Las tasas de interés para el financiamiento de proyectos de inversión en general han estado altas, pero recientemente el BCR empezó a bajar su tasa de referencia. ¿Cómo está el acceso y el costo del crédito para el sector construcción?
Las tasas de interés siguen un poco altas para el financiamiento, el costo del crédito es más caro y eso se ve especialmente en los créditos hipotecarios.
Como son préstamos de largo plazo, un alza en las tasas de interés afecta las cuotas de pago y eso también daña la venta de viviendas.
Esperemos que el BCR siga ajustando a la baja su tasa de interés de referencia y tengamos mejores tasas para financiamiento durante el 2024. En el año 2023 hemos tenido posiblemente las tasas más altas de los últimos 10 años. Para créditos Mivivienda hemos estado con una tasa de 9% a 10%.
La caída de las ventas afecta la liquidez de las empresas. Los programas de apoyo financiero del Gobierno, tipo Reactiva, estuvieron orientados a aliviar este problema. ¿En Capeco hay empresas con problemas de insolvencia?
El programa Reactiva llegó a las empresas en su momento, pero después ya no hubo más. No tenemos noticias de empresas con problemas de insolvencia, más allá de alguna empresa que haya tenido algún problema de liquidez. Las empresas inmobiliarias, en general, todavía no presentan ninguna afectación en ese aspecto, algunas constructoras han tenido problemas, pero de manera similar a años anteriores.
Precios
Según el BCR, el precio promedio de venta por metro cuadrado (en soles constantes) de los departamentos en Lima Metropolitana cayó 10,7% en el tercer trimestre del 2023, respecto al mismo período del 2022, y en dólares prácticamente se estancó (-0,2%). ¿A qué se debe?
La caída obedece al comportamiento de la oferta y la demanda que, como se ha señalado, ha caído; y, en el caso de los precios en dólares, la menor caída se explica porque el precio del dólar también cayó (ver gráfico).