ES MOMENTO DE MIRAR EL MERCADO INMOBILIARIO PERUANO

La asociación CFA Society Perú organizó el foro de negocios “Perspectivas de la inversión en el Sector Inmobiliario” en el cual sus panelistas coincidieron en que hoy es momento de mirar el mercado peruano, toda vez que presenta oportunidades a mediano y largo plazo.

El panel estuvo conformado por Eric Rey de Castro, Country Manager de Colliers International-Peru; Jenny Esaine, directora de inversiones del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario (fondo 1) de AC Capitales SAFI; Iván Zárate, vicepresidente de Real Estate de Sura Asset Management; e Ignacio Mariategui, Gerente general de Administradora Prime.

Dichos analistas afirmaron que el mercado inmobiliario peruano viene mostrando visos de recuperación luego de caer en una etapa de desaceleración, los cuales se sostienen en una mejora de la demanda interna y un crecimiento sostenido del PBI total.

Al respecto el presidente del CFA Society Perú, Melvin Escudero, explicó que cuando hay un crecimiento constante del PBI la capacidad del consumidor mejora y la expansión del valor de las propiedades supera a la tasa de inflación, se generan retornos positivos en el mercado.

“En esa perspectiva el mercado inmobiliario resulta bastante atractivo en relación a otros activos financieros como los depósitos a plazos o los certificados de depósitos que son más de corto plazo”.

En esa línea, señaló que en horizonte de 10 años con la demanda tradicional – AFP, compañías de seguros e inversiones internacionales – los volúmenes de inversión a través de vehículos como fondos inmobiliarios, FIBRAS, FIRBIS, entre otros, se multiplicarán 10 veces. “Estamos entrando en una etapa inicial dentro de un sector que debe consolidar un crecimiento importante”.

A ello se suma, agregó, una mejora de la cultura financiera de las familias, lo cual permitirá que puedan hacer líquido sus riquezas con el objetivo de mejorar su calidad de vida. “Hay familias que tienen terrenos altos pero no lo usa en su totalidad y no utilizarlo puede generarle un costo de oportunidad alto”.

De otro lado, el analista afirmó que el sector inmobiliario peruano todavía presenta retos el cual debe superar para que las buenas expectativas que hoy presenta no se caigan.

“En primer lugar necesitamos diversificar la cantidad de inversionistas y crear una cultura de inversionistas de personas naturales. Lamentablemente el nivel de diversificación de los inversionistas personas y familias todavía están lejos de lo que son otras realidades de países cercanos como Chile”.

Dijo que además es necesario equiparar el mercado, toda vez que hoy en día existen todavía ciertas diferencias tributarias que benefician a los bancos en contra de los vehículos de mercado de capitales, lo cual genera una centralización hacia el sector bancario.

“Ahí tenemos retos que los reguladores quienes tienen que entender la naturaleza de estos mercados y permitir un alineamiento para que se genere mayor competencia en todos los niveles y en todos los segmentos”

VIVIENDAS

A su turno la directora de inversiones de AC Capitales SAFI, Jenny Esaine, recordó que antes del 2013, la demanda interna del país crecía a dos dígitos, lo que generó que muchos mercados inmobiliarios empezarán a seguir esta tendencia de crecimiento en base a las expectativas.

“Pero en el 2014, la demanda interna se empezó a desacelerar fuertemente lo que generó serias caídas en el sector luego de alcanzar récords históricos de más de 20,000 viviendas vendidas al año”.

Sin embargo, dijo que esta situación ya se está recuperando, al punto que en el 2018 la venta de viviendas fue de 14,500 y para este año se espera un crecimiento de 10%.

OFICINAS

En cuanto a las oficinas, la analista resaltó que el mercado de alquiler de oficinas está empezando a recuperar terreno luego de varios años de contracción, aunque esta aceleración es lenta pero clara. "Es un buen momento para mirar este mercado como una gran oportunidad".

Explicó que durante el boom inmobiliario hubo mucha inversión en proyectos de oficinas, que no pudieron ser ocupados luego que la demanda interna empezó a caer, a partir del 2013.

Por ello, dijo, que el aumento de la oferta y la poca demanda generó que los alquileres caigan y la vacancia aumente. “En su pico más alto, la vacancia de oficinas llegó hasta el 25%, pero hoy estamos saliendo de esa tendencia (negativa)".

En tanto, anotó que en el marcado de almacenes se ve un predominio de la oferta por sobre la demanda. Indicó que el sur de Lima existe aproximadamente 700 hectáreas de tierras que están disponibles para ser utilizadas como un lote industrial o como un almacén. “Entonces tenemos por lo menos para unos 8 a 10 años de precios que no se van a mover mucho”.

A su turno, Rey de Castro comentó que es importante entender qué tipo de propiedades componen un portafolio y las posibilidades que tienen en el tiempo de ser defensivos y generar flujos constantes.

En ese sentido, aseveró que es importante entender que hay detrás valor del activo porque de esa manera se podrá componer un portafolio de manera sostenible en el largo plazo. “Si tú tienes oficinas es mejor tener de inquilinos a Microsoft o Johnson and Johnson que a El negocio de Luchita SA o Ricardito asociados y compañía”.

Afirmó que no solamente los ciclos son importantes al analizar una inversión inmobiliaria. "Incluso, cuando el ciclo está malo es momento de comprar pues en el largo plazo, va a funcionar la inversión", dijo.

Por su parte, Iván Zárate, destacó que el sector inmobiliario es un activo muy importante en términos de volumen a nivel mundial.

En ese sentido, remarcó que la inversión inmobiliaria en el Perú se está profesionalizando y cada vez es mayor la participación de los fondos de inversión en el mercado.

Subrayó que las aseguradoras presentan un porcentaje importante de su portafolio en inversiones inmobiliarias. “Muchas presentan en el 10% y 15% de su portafolio. Como industria el espacio representa entre 7%% y 8%”.

Finalmente, Mariátegui dijo para para invertir en el sector inmobiliario peruano es importante evaluar cada submercado para conocer que está sucediendo y tomar la mejor decisión.

“No es igual invertir en San Isidro que en Chacarilla o Santiago de Surco. Por saltarnos esa evaluación decidimos inversión en la misma dirección que las apreciaciones de corto plazo lo cual nos vuelve vulnerables a las variaciones del mercado”.

EL APUNTE
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Sector crecería este año en 10% por lo que se espera colocar alrededor de 15 mil viviendas durante el 2019.
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Aseguradoras en promedio tienen el 8% de su portafolio en inversiones inmobiliarias.
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