Artículo publicado en la edición 250 de la Revista Microfinanzas
https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M250.pdf
La combinación de capital levantado en Bolsa, deuda bancaria y activos inmobiliarios está permitiendo construir una plataforma de más de US$400 millones. El caso de FIBRA Prime muestra cómo el real estate listado puede ampliar las fuentes de financiamiento y contribuir a profundizar el mercado de capitales peruano.
- Se trata también de cómo conectar ahorro e inversión, cómo ampliar las alternativas disponibles para los inversionistas y cómo utilizar el mercado de capitales para financiar activos reales vinculados a la actividad económica.
- Hace menos de un año escribí, a propósito de la quinta colocación de FIBRA Prime, que habíamos levantado la mano y que ahora le tocaba al mercado responder.
El mercado respondió.
- Pero lo más relevante de lo ocurrido desde entonces no es una emisión de capital ni una adquisición inmobiliaria por separado. Es algo menos visible y, probablemente, más importante: la posibilidad de combinar banca, mercado de capitales e inmuebles dentro de una misma estructura para seguir creciendo.
- Hoy FIBRA Prime administra más de US$400 millones en activos inmobiliarios. La cifra es significativa, pero el punto de fondo es otro: qué cambia cuando un vehículo inmobiliario alcanza escala y puede utilizar distintas fuentes de financiamiento para ampliar su portafolio.
Una arquitectura financiera más sofisticada
- La compra de una vivienda ofrece una analogía sencilla. Una familia rara vez paga todo al contado: combina ahorro, una cuota inicial y financiamiento bancario. A escala institucional, la lógica no es tan distinta.
- En la reciente adquisición del Parque Logístico Lima Sur se combinó un desembolso inicial, financiamiento bancario y pagos diferidos al vendedor. Aproximadamente el 41% del precio quedó pactado para ser pagado durante los siguientes dos años, sin intereses. En paralelo, se estructuró una facilidad financiera de hasta US$110 millones con Scotiabank Perú y BCI Perú.
- La operación resume una lógica que puede ser relevante para el desarrollo del sector: capital aportado por inversionistas, deuda bancaria y activos inmobiliarios generadores de flujo trabajando dentro de una misma estructura.
Cuando esas piezas se articulan, ya no se trata únicamente de financiar una compra. Se trata de canalizar ahorro hacia inversión productiva.
- El propio activo ayuda a visualizarlo. El Parque Logístico Lima Sur tiene aproximadamente 125,000 m², está 100% alquilado y cuenta con contratos corporativos de largo plazo. Es infraestructura vinculada al almacenamiento, la distribución, el comercio electrónico y la modernización de las cadenas de suministro.
- El crecimiento, sin embargo, no se ha dado únicamente en activos. También se ha ampliado el mercado alrededor de ellos.
- A fines del año pasado, FIBRA Prime tenía alrededor de 800 inversionistas. Al cierre de septiembre ya superaba los 2,300. Ese aumento es relevante porque muestra que la expansión del vehículo no depende solo del tamaño del portafolio, sino también de la capacidad de ampliar y diversificar su base de inversionistas.
De la propiedad ilíquida a un mercado más profundo
- Una de las principales limitaciones de la inversión inmobiliaria tradicional es la liquidez. Un propietario puede mantener un inmueble durante años, cobrar alquileres y generar valor, pero vender ese activo con rapidez no siempre es sencillo.
- Un vehículo inmobiliario listado introduce una dinámica distinta.
- En septiembre, FIBPRIME alcanzó una frecuencia de cotización de 100%: negoció todos los días en que estuvo abierta la Bolsa de Valores de Lima. El certificado permanece, además, dentro de la Tabla de Valores Referenciales de la BVL, lo que amplía su utilización dentro de determinados mecanismos bursátiles de financiamiento.
- La diferencia es importante. El inversionista ya no necesita comprar directamente un edificio de oficinas, un centro logístico o una cartera de locales comerciales para exponerse al sector inmobiliario. Puede participar de un portafolio institucional mediante un certificado que cotiza en Bolsa
En el caso de FIBRA Prime, ese certificado distribuye renta mensualmente en dólares. Las distribuciones recientes se encuentran en niveles del orden de 8%-9% anual en dólares, dependiendo del precio y del periodo que se utilice como referencia. Como ejemplo, los US$0.55 por certificado distribuidos durante 2025 equivalen a aproximadamente 8.3% sobre un precio de US$6.65.
- La experiencia internacional permite observar cuánto espacio existe todavía para desarrollar este mercado en el Perú.
- En Colombia, Pei —uno de los principales referentes del sector— ya supera los 11,000 inversionistas. En México, las FIBRAs forman parte habitual del mercado bursátil y las principales administran miles de propiedades y decenas de millones de metros cuadrados. En Estados Unidos, alrededor de 170 millones de personas viven en hogares con exposición a REITs a través de cuentas de inversión o planes de retiro.
- El Perú todavía está lejos de esas dimensiones. Y precisamente por eso la comparación resulta útil. Esos mercados muestran que, cuando un vehículo inmobiliario gana activos, inversionistas y liquidez, deja de ser únicamente una forma de adquirir propiedades y empieza a formar parte de la infraestructura financiera de un país.
- La discusión, entonces, empieza a trascender al inmueble.
- Se trata también de cómo conectar ahorro e inversión, cómo ampliar las alternativas disponibles para los inversionistas y cómo utilizar el mercado de capitales para financiar activos reales vinculados a la actividad económica.
Renta, valorización y el siguiente salto
- La evolución del mercado también obliga a mirar el retorno de una manera más amplia.
- En Estados Unidos se utiliza con frecuencia el concepto de total return: los dividendos que recibe el inversionista más la apreciación de su inversión.
- La quinta colocación de FIBRA Prime permite ilustrar esa lógica. La emisión se realizó a US$5.75 por certificado y, meses después, FIBPRIME llegó a cotizar alrededor de US$7.05. Entre ambas referencias existe una apreciación de aproximadamente 22.6%. A ello se sumaron las distribuciones. Los US$0.55 efectivamente pagados durante 2025 equivalen, como referencia matemática, a aproximadamente 9.6% sobre un precio de US$5.75.
Es importante hacer una precisión: un rendimiento pasado no garantiza uno futuro y esas cifras no deben sumarse mecánicamente. El retorno efectivo depende del periodo de inversión, del precio de entrada y de las distribuciones realmente recibidas.
- Pero el ejemplo sí permite entender la lógica del instrumento.
- Una FIBRA no es únicamente renta.
- El inversionista participa de los alquileres generados por los inmuebles y, al mismo tiempo, de la evolución del precio que el mercado asigna al certificado. El precio de Bolsa señala cuánto cuesta entrar; los inmuebles y sus rentas ayudan a entender qué existe detrás de ese precio.
- La sexta colocación vuelve a poner a prueba esa dinámica.
- Antes de su anuncio, FIBPRIME cerró agosto en US$7.05. La nueva oferta se realiza a US$6.65 por certificado, alrededor de 5.7% por debajo de aquella referencia. Durante una ampliación de capital pueden aparecer arbitrajes entre el precio de mercado y el precio de emisión y, con ellos, movimientos temporales en la cotización.
Eso no significa necesariamente que hayan cambiado los alquileres o el valor económico de los activos que existen detrás del certificado. La oferta permanece abierta hasta el 15 de octubre y puede canalizarse a través de cualquier Sociedad Agente de Bolsa del Perú; la propia oferta no establece un monto mínimo de participación.
- Sin embargo, la historia relevante no es una colocación en particular.
- Es la capacidad que empieza a mostrar el modelo para conectar capital, deuda y activos reales dentro de una misma plataforma.
- Desde octubre, los alquileres del nuevo parque logístico comienzan a incorporarse a los ingresos de una cartera que administra más de US$400 millones en inmuebles. Son nuevos flujos que se suman a los generados por el resto del portafolio y que forman parte de su capacidad futura de distribución.
- Hace un año la pregunta era si el mercado iba a responder.
- Hoy la pregunta es distinta:
¿Hasta dónde puede llegar este modelo en el Perú?
- Cuando bancos, inversionistas, Bolsa y activos inmobiliarios empiezan a trabajar de manera coordinada, ocurre algo más relevante que financiar una transacción: se empieza a construir mercado.
- El activo deja de ser solamente propiedad y empieza a convertirse también en un vehículo para movilizar ahorro hacia activos reales de la economía.
- Y esa puede ser, finalmente, una de las transformaciones más importantes del mercado inmobiliario peruano: pasar de pensar únicamente en comprar y vender propiedades a pensar también en cómo financiar, empaquetar y distribuir el valor que esas propiedades generan.