El Fondo Mivivienda socializa esta propuesta con la SBS y Asbanc; además, desarrolla un fideicomiso de garantía que permitirá reducir el plazo de su ejecución desde los 3 a 5 años actuales a unos 12 meses, lo que hará mucho más atractivo para las IFI incursionar en los créditos Mivivienda y Techo Propio, declara a Microfinanzas Héctor López Ruiz.
(*) Artículo publicado en la edición 226 de la revista Microfinanzas https://statuscomunicaciones.pe/microfinanzas/M226.pdf.
Entrevista por Wilder Mayo Méndez
Los desembolsos de créditos del Fondo Mivivienda cayeron 35,4% entre julio del 2023 y junio del 2024, ¿cuáles son los principales factores detrás de esta caída?
Las colocaciones del Fondo Mivivienda en el primer semestre de este año se vieron impactadas por 4 factores clave. En primer lugar, la falta de predictibilidad por parte del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) en el otorgamiento de subsidios. Esto afectó tanto a los promotores inmobiliarios como a las instituciones financieras intermediarias (IFI), que no tenían certeza sobre la disponibilidad de los bonos.
Esta incertidumbre redujo la oferta inmobiliaria de 40.000 a menos de 30.000 unidades y, a su vez, desvió el enfoque de las IFI hacia otros productos crediticios, como los créditos hipotecarios tradicionales.
El segundo factor fue la falta de recursos del MEF para la gestión del programa Techo Propio, lo que limitó nuestra capacidad de reducir las tasas de fondeo, afectando directamente a las colocaciones.
Un tercer factor fue la proyección de un Fenómeno de El Niño (FEN) muy agresivo para este año, lo que llevó a las IFI a aplicar políticas crediticias más conservadoras, limitando la continuidad de los desembolsos.
Finalmente, la eliminación del quinto rango de valores de vivienda en el 2023 (por encima de los S/355.100 actualmente), que representaba aproximadamente un 25% de las colocaciones, también impactó negativamente. A pesar de estos desafíos, desde junio hemos observado una tendencia creciente en las colocaciones.
¿Esos mismos factores también explican la caída de 31,5% en las colocaciones durante el primer semestre?
Sí, exactamente. Los factores que mencioné son los que explican esta caída. Cuando los promotores y las instituciones financieras no perciben predictibilidad por parte del MEF en la asignación de bonos, dirigen sus esfuerzos hacia otros productos crediticios. Esta falta de certidumbre fue lo que condujo a la tendencia a la baja en los créditos de Mivivienda durante el primer semestre.
¿Qué medidas están tomando para revertir esta tendencia negativa?
Ahora contamos con subsidios por más de S/200 millones, lo que nos asegura recursos suficientes para lo que resta del 2024 y todo el 2025. Este es un mensaje que estamos comunicando tanto a las IFI como a los promotores, para que sepan que ahora hay predictibilidad en los recursos. [Nota de redacción: Mediante Decreto de Urgencia N° 010 2024, del 13 de junio del 2024, se aprobó S/219 millones para el Bono Buen Pagador (disponible) y S/112 millones para BFH-AVN (Bono Familiar Habitacional-Adquisición Vivienda Nueva), de este último se están haciendo las coordinaciones para la transferencia. Actualmente, Mivivienda financia los BFH-AVN con saldos del año pasado.]
¿Comenzaron el año sin recursos para financiar los créditos hipotecarios? ¿Cuándo lograron resolver esa situación?
A principios de año estábamos gestionando un saldo de recursos que habíamos arrastrado del 2023. Sin embargo, fue recién en junio cuando obtuvimos los recursos adicionales necesarios para financiar los créditos. Ahora podemos decir que contamos con subsidios suficientes para este año y el próximo, lo que nos permite asegurar el financiamiento para el programa.
Propuesta
¿Cómo se explica el estancamiento de los créditos de Techo Propio?
El estancamiento en Techo Propio se debe a varios ‘dolores’ que hemos identificado. Las IFI se están enfocando principalmente en el mercado formal, dejando de lado el mercado informal. Esto se refleja en que el 96% de los beneficiarios de Techo Propio son trabajadores dependientes, y solo el 4% son independientes.Desde el Fondo Mivivienda, estamos buscando mejorar las prácticas en este ámbito. Hemos tenido contactos con el Banco Mundial y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para identificar acciones que faciliten el acceso de las IFI a este mercado.
¿Qué hallazgos han encontrado en ese proceso?
En un informe del BID se reveló que, en Perú, solo 8 de cada mil habitantes acceden a un crédito hipotecario. En Colombia, con una estructura económica similar, donde alrededor del 80% de la economía es informal y el 20% formal, 28 de cada mil habitantes acceden a créditos hipotecarios. En Chile, esta cifra es de 78 por cada mil habitantes.
¿Cuáles son los factores detrás de ese mayor dinamismo en los créditos hipotecarios en otros países de la región?
Hemos observado que otros países aplican un esquema diferenciado de provisiones para las IFI en el segmento hipotecario. Esto hace que el mercado sea más atractivo para ellas. Por ese motivo, estamos socializando esta propuesta con la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) y la Asociación de Bancos (Asbanc), con el fin de implementar un esquema similar en Perú que incentive a las IFI a participar más activamente en los créditos de Techo Propio.
Garantías
¿Qué otras propuestas están trabajando para dinamizar los créditos del Fondo Mivivienda?
Estamos trabajando en varias iniciativas. Una de ellas se refiere a la ejecución de garantías, que actualmente demora entre 3 y 5 años. Junto con Asbanc y algunos bancos, estamos desarrollando un fideicomiso de garantía que permitirá reducir ese plazo a aproximadamente 12 meses, lo que hará mucho más atractivo para las IFI incursionar en este segmento.
Otra propuesta en la que estamos avanzando es la creación de un Fondo de Garantía, que ya se aplica en países como Colombia y Guatemala. Este fondo ayudaría a mitigar el riesgo de interrupción en la cadena de pagos ante eventos como incapacidad o desempleo.
¿Cómo avanzan las conversaciones con los gremios y cuándo esperan implementar estas medidas en el mercado?
Esperamos que se implementen en el mediano plazo. Ya hemos socializado las iniciativas con Asbanc, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) y la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), y tenemos sus aprobaciones. Sin embargo, seguimos trabajando en mesas técnicas para perfeccionar la propuesta antes de presentarla a las entidades que deben aprobar su implementación.
¿Cuáles son sus perspectivas de crecimiento para este año en Mivivienda y Techo Propio?
Estamos enfocados en cerrar el 2024 con volúmenes de crédito similares a los del 2023, es decir, alrededor de S/2.100 millones en créditos colocados. Para el 2025, nuestro objetivo es incrementar la participación de los créditos Mivivienda a nivel nacional. A fines del año pasado, según la SBS, Mivivienda representó el 33,5% del total del mercado hipotecario y queremos que esta cifra crezca.
Para lograrlo, estamos trabajando en conjunto con la banca y las microfinancieras, además de capacitar constantemente a los más de 600 asesores de las fuerzas de ventas de las distintas IFI, asegurando que puedan brindar información precisa y de calidad sobre los créditos Mivivienda y Techo Propio.
Microfinancieras
¿Qué porcentaje del total de colocaciones de créditos Mivivienda se realiza a través de la banca y las microfinancieras?
Aproximadamente el 80% de las colocaciones se efectúan a través de la banca, mientras que el 20% restante se canaliza a través de las microfinancieras.
Considerando que los créditos Mivivienda tienen un enfoque social, ¿son las microfinancieras el canal idóneo para llegar a las familias que realmente necesitan apoyo para obtener una vivienda?
Sí, las microfinancieras juegan un papel crucial en cumplir nuestro objetivo de acceso a vivienda. Por esa razón, estamos en conversaciones con la Federación Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crédito (FEPCMAC) y hemos podido establecer diálogo con las gerencias mancomunadas de las Cajas.
Estamos desarrollando mesas de trabajo para identificar los ‘puntos de dolor’ que enfrentan las Cajas Municipales y cómo podemos apoyarlas a incrementar su volumen de colocaciones en este segmento.
Las barreras impuestas por algunas municipalidades a los proyectos de vivienda social han sido un obstáculo en la colocación de créditos. ¿Cómo están abordando este problema?
Este es un tema que está siendo gestionado directamente por el gremio de promotores inmobiliarios, quienes están en conversaciones con las municipalidades. Sin embargo, somos conscientes de que estas barreras han actuado como un freno para el desarrollo de proyectos de vivienda, lo que indirectamente afecta la colocación de créditos.
El retiro del financiamiento del Fondo Mivivienda el año pasado para viviendas de un valor por encima de los S/355.100, en la actualidad, afectó al 65,7% de la oferta en Lima Metropolitana. ¿Existe la posibilidad de reactivar este segmento?
El financiamiento estatal alcanza solo a viviendas con un valor de hasta S/355.100, lo que corresponde al cuarto rango. Las viviendas por encima de ese valor están siendo financiadas directamente por las IFI, es decir, con sus propios recursos. No tenemos planes inmediatos para reactivar el financiamiento estatal en ese segmento.
Diversificación
¿Cuáles son los distritos en Lima con mayor demanda por los fondos estatales hipotecarios?
Enfocamos nuestro financiamiento en distritos que no forman parte de lo que llamamos “Lima top”. En los últimos 10 años, solo el 1,56% de los subsidios estatales se han destinado a distritos como Miraflores, San Isidro, Surco, Barranco y La Molina.
En contraste, las mayores colocaciones del Fondo Mivivienda se han dado en Comas, Carabayllo, Callao y Rímac, que son los distritos con mayor participación en la entrega de créditos con subsidio estatal durante esta última década. Estamos bien enfocados en llegar a las zonas que realmente lo necesitan.
¿Y cuál es la situación en provincias?
Del total de nuestras colocaciones, Lima representa el 58,90%, sin contar al Callao, que tiene un 4,60%. En el norte del país, los departamentos en conjunto tienen una participación de 20,3%. En el sur, Ica destaca con un 5,89%, seguida por Arequipa con 2,63%.
Por otro lado, en regiones como Huancavelica, Apurímac y Madre de Dios, la participación es mínima, inferior a 1%, con excepción de Cajamarca, que alcanza el 1,27%. Los desafíos en estas regiones incluyen la escasa oferta de proyectos Mivivienda, el limitado alcance de las entidades financieras y los perfiles crediticios de las personas.
¿Cuántos créditos hipotecarios se colocan anualmente a través del Fondo Mivivienda?
En los últimos 3 años, el promedio ha sido de unos 12.000 créditos anuales otorgados a través del Fondo Mivivienda.
¿Qué porcentaje del total de sus colocaciones se realizan a través de microfinancieras?
Aproximadamente, el 80% de las colocaciones se realizan a través de la banca y el 20% mediante microfinancieras. Al cierre de agosto, las Cajas Municipales tenían una participación de 11,3%, las financieras 4,8% y las empresas de crédito 1,7%. Entre las Cajas Municipales, las más destacadas en colocaciones son Huancayo, Ica y Arequipa.
A pesar de la caída general, Mivivienda Verde ha mantenido una oferta constante en los últimos 3 años. ¿Cómo evalúan la demanda de este producto?
Los créditos verdes representan en promedio el 60% del total de nuestras colocaciones. Actualmente, los clientes que toman este tipo de productos tienen una edad promedio de entre 35 y 36 años, con un fuerte enfoque en el cuidado del medioambiente y el ahorro energético.
Este segmento tiene una gran relevancia y es por lo que los bonos desembolsados a través de Mivivienda Verde suelen tener montos mayores, lo que hace este producto aún más atractivo. Estamos trabajando para seguir potenciando esta oferta y adaptarla a las demandas del mercado.
